Само преди седмица стартирахме нова рубрика. Първо се спряхме на Робърт Кийосаки, който – освен инвеститор в имоти, е предприемач, автор на редица книги, курсове и експерт по лични финанси.
Днес ще ви разкажем за Сам Прим, а през следващата седмица и за Грант Кардон.
Как Прим успява да натрупва състоянието си и каква стратегия използва?
Американецът Сам Прим напуска своята добре платена работа с годишна заплата от 250 000 долара през май 2018 г., за да се отдаде изцяло на имотния пазар и предприемачеството. Неговата финална цел е финансовата независимост.
Оттогава до днес купува над 200 имота, оценени в наши дни на повече от 40 млн. долара, като не използва и долар собствени пари, за да изгради своята имотна империя.
Днес тя се състои от 138 еднофамилни къщи, 6 жилищни сгради и 3 складови помещения.
Сам Прим използва популярната стратегия BRRRR, за която ви разказахме в предходен наш материал. Можете да го прочетете тук.
Той търси имоти, които се продават под пазарната си стойност, ремонтира ги, след което ги отдава под наем и рефинансира задължението си от малки местни банки.
Как Прим купува имотите, без да използва свой средства?
Предприемачът използва частен инвеститор, за да заеме средствата за покупката и ремонта. След като ремонтира жилището, той го отдава под наем и го рефинансира от банка. Тя в повечето случаи му предоставя 80% от стойността на имота, които Прим използва, за да върне парите на частния инвеститор.
В своите видеа в социалните мрежи той споделя, че при част от сделките дори остава със свободни парични средства, след като финализира процеса.
Много важно в неговия случай е инвеститорите да следват своята стратегия и да не надвишават бюджета си. Това важи както за цената, която са готови да платят за имота, така и за стойността на ремонта му.
Имайте предвид, че няма да живеете в имота, за да предприемате луксозен ремонт. Целта ви е да го приведете в приличен за отдаване под наем вид, казва той.
С този пример ще ви представим нагледно стратегията на Сам Прим. Това е неговата трета сделка с недвижимост. Той купува имота за 65 000 долара, а за ремонтни дейности е пресметнал, че ще са му нужни нови 18 000 долара. Тези общо 83 000 долара Прим заема от своя частен инвеститор срещу определена лихва.
След приключването на ремонтните дейности имотът бива отдаван под наем срещу 1 200 долара/месечно.
До момента Прим дължи за имота 83 000 долара, както и 4 000 долара лихва на своя инвеститор, или съвкупните 87 000 долара. По този начин на него му трябва оценка на имота от 110 000 долара, за да получи 80% от нея.
Оценителят дава нова оценка на имота след ремонта от 115 000 долара, а банката отпуска 80% от нея, или 92 000 долара.
По този начин Сам Прим успява да върне на своя инвеститор 92 000 долара и да задели за себе си 5 000 долара.
Звучи добре, нали? Той повтаря стратегията си още 270 пъти. Днес всичките му 271 имота носят близо 272 000 долара месечен доход, а вноските по ипотеките са за около 110 000 долара.
Разбира се, не всичко от разликата между двете суми е печалба, тъй като се дължат данъци, а имотите следва да бъдат и поддържани.
