Настоящите ниски лихви по депозитите, в комбинация с високи нива на инфлация, насочват все повече хора към инвестициите в имоти. Те са втората най-популярна инвестиция за българите – след депозитите.
Винаги можем да купим качествен имот с потенциал за отдаване под наем в София. С него бихме си гарантирали солиден пасивен доход.
Има обаче една стратегия, която редица инвеститори в имоти използват. Това е моделът BRRRR.
На английски това съкращение означава Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. В превод – купи, ремонтирай, отдай под наем, рефинансирай, повтори.
Много е важно стъпките в този акроним да се изпълнени в същата последователност. Ето и малко повече за всяка от тях.
Покупката на имот
Много е важно да се открие имот на по-ниска от пазарната цена (най-често нуждаещ се от сериозни ремонтни дейности), който може да бъде отдаден под наем на по-късен етап. Предполага се, че един имот е под пазарната цена, ако в него трябва да бъдат вложени допълнителни средства. Или пък продавачът има спешна нужда от пари.
Ремонтът
Трябва да въведе подобрения по имота, които да допаднат на потенциални бъдещи наематели. Разбира се, за предпочитане са имоти, при които е нужен само освежителен ремонт, но ако цената е много ниска, могат да се предприемат и по-големи преобразувания. Особено важно е да се придържате към бюджета, който сте предвидили за тези дейности.
Отдаването под наем
След приключването на ремонта трябва да определите цената, на която сте склонни да отдадете жилището под наем. Не бива да забравяте, че дължите и 10% данък върху получената сума. Годишната доходност от имота получавате, след като разделите общият доход за 12-те месеца на цената му.
Рефинансирането
След като са внесени подобрения по имота, неговата оценка е доста над първоначалната. Ето защо банката може да рефинансира старото задължение с по-високо ново.
Повторението
От рефинансирането ще получите средства, с които да започнете този процес отново. Потърсете имот, който е с цена под пазарната, ремонтирайте го и го отдайте под наем.
Пример:
Да речем, че сте намерили имот, чиято цена е 120 000 евро. Той се нуждае от ремонт, а анализът на сходни апартаменти в района ви показва, че неговата реална цена е 150 000 евро. В случай че успеете да го купите за 110 000 евро, това ще е около 9% под исканата цена.
Ще са ви нужни 20%, или 22 000 евро, за да закупите имота с ипотечен кредит. Банката ще ви отпусне 88 000 евро, а вие ще добавите нови 15 000 евро за реновация.
Запомнете, че това не е ваше жилище и не са нужни излишни подобрения. Просто следва да приведете имота във вид, който ще позволи в него да се води нормален начин на живот.
Ремонтът обаче би повишил стойността на имота. Банките обикновено рефинансират 75% от оценката му. Това означава, че новият ви заем ще е за 112 500 евро. С тази сума вие ще притежавате имот, оценен на 150 000 евро.
Със сумата ще можете да покриете старото задължение от 88 000 евро и да ви останат 24 500 евро.
Тук следва обаче да предвидите комисиони и нотариални такси, но по всяка вероятност ще имате остатък, който да ви послужи за следваща сделка.
